Израильтяне скупают квартиры, но аналитики подметили один опасный для рынка недвижимости нюанс

Экономическая устойчивость Израиля продолжает удивлять — несмотря на удары по единственному международному аэропорту среди бела дня, которые временно парализуют его работу. Те, кто прогнозировал, что за политическим кризисом и террористической атакой 7 октября последует рецессия, оказались неправы, передают "Детали".

Не оправдались и ожидания резкого снижения спроса на жильё. «Мы думали, что столкнёмся с десятками случаев, подобных краху "Ханан Мор"», — сказал банкир в интервью TheMarker, имея в виду строительную компанию, обанкротившуюся после покупки земли в Сде-Дов по рекордной цене. — «Но ничего подобного не произошло. Мы удивляемся каждый день».

Оптимизм банков, тем не менее, стоит воспринимать с долей осторожности — особенно в контексте происходящего на рынке недвижимости. Хотя продажи квартир продолжаются, а цены на жильё в 2024 году выросли на 7,7%, аналитики предупреждают: ситуация может оказаться обманчивой. Незадолго до Песаха Отдел главного экономиста Министерства финансов под руководством доктора Шмуэля Абрамсона опубликовал ежемесячный отчёт по рынку недвижимости за февраль. Его данные вызывают тревогу.

Первый тревожный сигнал — состояние рынка вторичного жилья. Продажи в этом сегменте упали до уровня, который в последний раз фиксировался более 20 лет назад — во времена второй интифады. В феврале было продано всего около 4500 квартир со вторых рук — это минимальный показатель с начала 2000-х годов. При этом с тех пор количество домохозяйств в стране увеличилось в разы. Такой спад можно интерпретировать только как резкое снижение спроса.

Одна из причин этого снижения может заключаться в изменении предпочтений покупателей в условиях войны. Старые квартиры, как правило, не оборудованы защищёнными комнатами (МАМАДами), и в новых условиях теряют привлекательность. На этом фоне сохраняется интерес к новостройкам: в феврале было продано около 2900 новых квартир. Хотя это на 20% меньше, чем в феврале 2024 года (который и сам не был рекордным), это не обязательно говорит о кризисе.

Однако в сегменте новостроек наблюдается другая настораживающая тенденция — рост числа сданных, но непроданных квартир. По данным Центрального статистического бюро, в январе 2025 года их количество достигло рекордных 78 тысяч. При этом 62% новых квартир, проданных в феврале, были куплены на этапе проекта, то есть «на бумаге». Это означает, что покупатели получат ключи не ранее чем через два года, а в некоторых случаях — через шесть лет.

Согласно данным ЦСБ, из 78 тысяч непроданных квартир около 16 тысяч уже завершены, но не нашли покупателя. Остальные находятся на различных этапах строительства — от недавно полученных разрешений до объектов, близких к сдаче.

Возникает вопрос: если в наличии есть десятки тысяч готовых квартир, почему покупатели предпочитают приобретать недвижимость, которая существует только на чертежах? Обычно люди стремятся купить жильё, которое можно осмотреть лично. Единственное логичное объяснение — финансовая выгода, связанная с тем, что покупка «на бумаге» позволяет отложить оформление ипотеки. Об этом говорится и в аналитическом обзоре Минфина: «Покупатели отдают предпочтение квартирам, приобретаемым "на бумаге", вероятно, из-за привлекательных условий оплаты, предлагаемых застройщиками, и надежды, что к моменту получения ключей процентные ставки по ипотеке снизятся».

Именно здесь, похоже, кроется фундаментальная проблема. Значительная часть сегодняшнего спроса на жильё — это условный спрос. Чтобы не снижать цены на фоне большого предложения, застройщики предлагают отсрочку платежей: «Заплатите 15% сейчас, а оставшиеся 85% — через три года, когда дом будет сдан». Такая схема позволяет людям покупать квартиры, не имея на момент сделки ни средств, ни уверенности в будущем.

Покупатели получают опцион: вложив минимальную сумму сегодня, они сохраняют за собой право завершить сделку через несколько лет. Если экономическая ситуация улучшится и ставки снизятся, они оформят ипотеку. Если нет — потеряют вложенные деньги, но откажутся от покупки.

Согласно Банку Израиля, во второй половине 2024 года примерно половина сделок с новыми квартирами была заключена с использованием схем финансирования от подрядчиков. Отдел главного экономиста Минфина оценивает долю таких сделок в диапазоне 27–60%. На вторичном рынке такие схемы недоступны — ипотеку нужно брать сразу. Именно это, вероятно, объясняет падение спроса в сегменте вторичного жилья.

Готовые новостройки тоже требуют немедленного оформления ипотеки, поэтому для покупателя, стремящегося отложить заём, остаётся только один путь — покупка квартиры «на бумаге».

Если это действительно так, то значительная часть из тех квартир, которые формально считаются проданными, на деле — не более чем сделки-опционы. И тогда реальное количество непроданных квартир в экономике уже приближается не к 78, а к 90 тысячам. Это проявится лишь тогда, когда покупателям придётся вносить оставшиеся 85% и брать ипотеку.

Некоторые намёки на масштаб этой проблемы уже есть. Проверка отдела главного экономиста показала, что в Офаким за последние четыре месяца было продано 300 новых квартир, из которых 59% — «на бумаге». Половину таких сделок заключили семьи, впервые покупающие жильё, со средним доходом в 13,5 тыс. шекелей. При этом средняя стоимость квартиры в городе — 1,6 млн шекелей. Неясно, как такие семьи смогут в будущем профинансировать покупку.

Ранее "Курсор" сообщал, что Минфин предлагает сделать постоянным ограничение срока продажи старой квартиры до 18 месяцев.