На рынке недвижимости в Израиле возникла проблема – эксперты

Строительный сектор еврейского государства стремительно погружается в глубокий системный кризис.Потребительский спрос на первичном рынке недвижимости продолжает падать, из-за чего девелоперы оказались заперты в финансовом тупике: объемы нереализованного жилья в мегаполисах зафиксировали исторический максимум, а банковская система начинает терять свой защитный запас прочности.

Соответствующий аналитический отчет Галит Бен-Наим, занимающей пост заместителя главного экономиста Министерства финансов, комментируют экономисты из «Калькалист».

Статистические выкладки Минфина зафиксировали обвальное падение темпов продаж за последний год — в период с марта 2025 по март 2026 года. В курортной Герцлии объем зависших на балансе строителей квартир подскочил сразу на 126,6% (с 643 до 1457 единиц). В Хайфе этот показатель вырос на 83% (до 4173 объектов), в Ришон-ле-Ционе — на 43,6%, а в Иерусалиме девелоперы не смогли продать рекордные 10 370 квартир. Центральное статистическое бюро (ЦСБ) подтверждает общенациональный масштаб бедствия: если весной 2024 года в стране насчитывалось 65 тысяч пустующих новостроек, то к марту 2026 года эта цифра достигла критической отметки в 85 312 квартир.

Финансовые ножницы: почему строители не могут снизить цены

Детальный аудит профильного министерства показал, что затоваривание рынка вызвано не избытком новых строек, а затяжным застоем в продажах. Единственным исключением стал март 2025 года, когда застройщики Герцлии смогли продать 140 квартир за месяц (против всего 18 сделок в апреле). Однако этот всплеск обеспечили искусственно: 86% договоров тогда оформили на экстремальных льготных условиях финансирования.

Для рядовых покупателей текущая ситуация выглядит привлекательно, ведь у них появляется возможность диктовать свои условия и выбивать скидки. Однако для застройщиков и банковского сектора это означает классический «пузырь», который начинает сдуваться. Строительный бизнес Израиля традиционно функционирует за счет гигантского кредитного плеча, и падение спроса сформировало опасную ловушку. Скрытые скидки и субсидии обходятся фирмам в сотни тысяч шекелей с каждого объекта, безвозвратно сжигая маржинальность.

Напрямую опустить ценники в прайс-листах девелоперы не имеют права — в этом случае финансирующие их банки немедленно потребуют досрочно влить в проект огромный объем дефицитного собственного капитала (хон ацми). В попытке удержаться на плаву компании полностью исчерпывают лимиты и вынуждены брать новые коммерческие займы под грабительский процент.

Тревожный сигнал Центробанка: защита тает

Главная угроза стабильности исходит от Банка Израиля. Регулятор зафиксировал резкое снижение способности коммерческих банков поглощать возможные убытки (кошер спига) в случае банкротства девелоперов. Этот финансовый буфер рассчитывается исходя из маржи, цены объектов и объема личных средств строительной компании.

Масштаб проблемы отражают следующие показатели Банка Израиля:

• Средний уровень способности к поглощению убытков в секторе упал с 70% в конце 2024 года до 58% в мае 2026 года;

• Каждый третий крупный строительный проект в стране (33%) официально переведен в зону критического риска;

• В 14 из 100 крупнейших строек Израиля, которые ведут пять ведущих банков, данный показатель рухнул ниже опасной черты в 30%.

При этом доля проданных площадей на этих объектах остается минимальной, а совокупная стоимость каждого проекта исчисляется сотнями миллионов шекелей. Если застройщики массово начнут объявлять о дефолтах, банки заберут себе их залоги и прибыль в первую очередь, однако падение финансовой прочности может спровоцировать цепную реакцию во всей экономике страны.

Ранее "Курсор" рассказывал, что Битуах Леуми объявил о досрочных выплатах.