Новые правила игры: Банк Израиля реформировал систему ипотеки

Банк Израиля утвердил масштабную реформу ипотечного кредитования. Новые директивы представляют собой сложный механизм «сдержек и противовесов»: с одной стороны, заемщики получили больше свободы в использовании собственного жилья как актива, с другой — регулятор возвел «бетонную стену» вокруг оценки рисков. Главный посыл очевиден: доступность жилья не должна покупаться ценой финансовой катастрофы.

1. Доходы против долгов: новая математика платежеспособности

Регулятор ввел жесткий контроль над тем, какую часть семейного бюджета может «съедать» ипотека. Теперь возможности банков в маневрировании лимитами строго ограничены:

• Абсолютный предел: Ежемесячный платеж не может превышать 50% от чистого располагаемого дохода семьи.

• «Штрафная» зона: Если платеж составляет более 40% дохода, кредит автоматически переходит в категорию высокого риска. Для заемщика это означает неизбежный рост процентной ставки, так как банку приходится резервировать под такую сделку больше капитала.

2. Жилье как ресурс: кредиты под залог недвижимости

Одним из самых ожидаемых изменений стало расширение лимитов на кредиты под залог уже имеющейся квартиры (на любые цели):

• Порог финансирования: Максимальный уровень увеличен до 70% от стоимости объекта.

• Важное ограничение: Чтобы предотвратить бесконтрольный рост долгов, Банк Израиля установил лимит: если сумма финансирования превышает 50%, то объем дополнительного кредита ограничен 200 тысячами шекелей.

3. Государственные программы: индексация реальности

Учитывая рост цен на недвижимость, регулятор обновил параметры для участников программ государственного субсидирования (таких как «Цена со скидкой»):

• Ценовой потолок: Предельная стоимость квартиры для расчета льготной ипотеки поднята с 1,8 млн до 2,1 млн шекелей.

• Объем кредита: Это позволяет получить до 1,575 млн шекелей заемных средств.

• Собственный капитал: Требование к минимальному участию заемщика остается неизменным — не менее 100 тысяч шекелей собственных накоплений.

4. Структура кредита и защита от волатильности

Банк Израиля продолжает бороться с чрезмерной зависимостью заемщиков от колебаний рыночных ставок.

• Стабильное ядро: Как минимум одна треть (1/3) ипотечного портфеля должна быть оформлена под фиксированный процент.

• Переменный риск: На долю переменных ставок разрешено выделять не более двух третей кредита.

• Ограничение схем «от застройщика»: Популярные ранее схемы с отсрочкой погашения или кредиты от подрядчиков теперь жестко лимитированы. Они не могут составлять более 10% от квартального объема новых ипотек банка. Эта норма будет действовать как минимум до конца 2026 года.

5. Безопасность системы: 30 лет и ни днем больше

Несмотря на активное лоббирование со стороны застройщиков и части заемщиков, Банк Израиля остался непреклонен в вопросе срока кредитования — никаких исключений: срок погашения жилищного кредита не может превышать 30 лет.

Регулятор пояснил, что растягивание ипотеки на более долгий срок лишь создает иллюзию доступности, увеличивая итоговую переплату и перекладывая долговое бремя на будущие поколения. Кроме того, банки обязали увеличить резервный капитал на 1% от суммы всех выданных ипотек, чтобы создать «подушку безопасности» на случай возможной коррекции цен на рынке недвижимости.

Ранее "Курсор" сообщал, что новый курс шекеля радует, но аналитики заметили опасный нюанс.