Банк Израиля изменил правила ипотеки: кто рискует получить отказ

Банк Израиля ужесточил условия получения ипотечных кредитов для молодых пар, рассчитывающих на финансовую поддержку родителей. Новое разъяснение банковского регулятора ограничивает возможность учитывать доходы родственников при оценке платежеспособности заемщиков, что может существенно осложнить покупку первой квартиры.

Об этом сообщает Calcalist.

Департамент банковского надзора 2 ноября опубликовал обновленные разъяснения, согласно которым банки могут учитывать не более половины дохода родителя, участвующего в ипотечном кредите своего ребенка, если он не является собственником приобретаемой недвижимости.

Родитель платит ипотеку, но банк учитывает лишь половину дохода

Изменение касается механизма, который позволяет родителям присоединяться к ипотечным обязательствам детей. Подобная практика особенно распространена среди молодых семей, которым собственных доходов недостаточно для получения необходимой суммы кредита.

Ранее некоторые банки использовали схемы, позволявшие учитывать значительную часть доходов родителей при расчете платежеспособности семьи. При этом родители могли выступать основными заемщиками и самостоятельно погашать ипотеку, не получая прав собственности на квартиру.

Теперь Банк Израиля уточнил, что даже в такой ситуации финансовое учреждение не вправе учитывать более 50% располагаемого дохода родителя. Ограничение действует независимо от того, какую часть ежемесячного платежа он фактически берет на себя.

Речь идет не о полном запрете родительской помощи, а об ограничении ее влияния на решение банка о выдаче кредита. Родители по-прежнему смогут поддерживать детей финансово, однако их высокие доходы не всегда позволят увеличить доступную сумму ипотеки.

Как новые правила могут помешать покупке квартиры

Согласно требованиям Банка Израиля, ежемесячный платеж по ипотеке не должен превышать 50% располагаемого дохода, который учитывается при оценке заемщика. Если этот показатель превышает 40%, банк обязан резервировать больше капитала под кредит, что делает его выдачу менее выгодной.

На практике это означает, что даже семья, располагающая достаточными средствами для регулярных выплат, может столкнуться с отказом. Причиной станет не фактическое отсутствие денег, а ограничение на учет доходов родственников.

Например, молодая пара получает 10 тысяч шекелей в месяц после обязательных расходов, учитываемых банком. Отец одного из супругов зарабатывает 30 тысяч шекелей располагаемого дохода и готов полностью взять на себя ипотечные платежи.

Однако при расчете платежеспособности банк сможет учесть только 15 тысяч шекелей его дохода. Вместе с доходом супругов расчетная сумма составит 25 тысяч шекелей.

Если ежемесячный платеж по ипотеке должен составлять 13 тысяч шекелей, его доля достигнет 52% учитываемого дохода. Такой показатель превышает установленный предел, поэтому банк не сможет одобрить кредит на предложенных условиях.

При этом фактически семья вместе с родителем располагает доходом в 40 тысяч шекелей. Однако правила расчета не позволяют использовать всю эту сумму для подтверждения платежеспособности.

Кого ограничения затронут сильнее всего

Наиболее ощутимыми последствия могут оказаться для молодых специалистов, которые только начинают профессиональную карьеру. Их нынешние заработки могут быть относительно невысокими, несмотря на перспективы существенного роста доходов в ближайшие годы.

Особенно сложной ситуация может стать для молодых врачей и представителей других профессий, требующих длительного обучения. На начальном этапе карьеры такие специалисты нередко рассчитывают на помощь родителей при покупке недвижимости.

Дополнительные трудности могут возникнуть у участников государственных программ приобретения жилья со скидкой. В некоторых из них действуют ограничения на оформление родителей в качестве совладельцев квартиры, что не позволяет обойти проблему путем изменения структуры собственности.

Генеральный директор Sela Investments and Finance Лиран Села ранее предупреждал, что подобные требования способны закрыть доступ к ипотеке для людей с хорошими долгосрочными финансовыми перспективами. По его мнению, временно невысокий доход не всегда свидетельствует о неспособности семьи обслуживать кредит в будущем.

Почему Банк Израиля решил ужесточить контроль

Регулятор объясняет свою позицию необходимостью снизить риски чрезмерной задолженности домохозяйств. Банковский надзор стремится предотвратить ситуации, при которых семьи берут на себя обязательства, превышающие их реальные финансовые возможности.

При этом речь идет не о принципиально новом запрете. Еще в 2015 году Банк Израиля установил ограничение, согласно которому при расчете ипотеки можно учитывать не более половины дохода родственника, не имеющего прав на приобретаемую недвижимость.

Однако теперь регулятор отдельно подчеркнул, что правило распространяется даже на случаи, когда родитель оформлен единственным заемщиком и полностью оплачивает кредит. Именно это уточнение может изменить практику банков, ранее применявших более гибкие схемы.

Новое разъяснение продолжает политику ужесточения ипотечного кредитования. В начале октября Банк Израиля также изменил порядок расчета платежеспособности при оформлении дополнительных кредитов под залог уже имеющейся недвижимости.

Что будет с уже одобренными ипотеками

Пока неизвестно, сколько семей могут столкнуться с последствиями нового разъяснения. Банк Израиля сообщил, что общедоступной статистики по использованию соответствующего механизма нет, хотя регулятор отслеживает его распространенность.

В опубликованном документе также отсутствуют отдельные переходные положения. Предполагается, что заявки, уже получившие предварительное одобрение, не будут затронуты изменением подхода, однако специального подтверждения этого порядка в разъяснении нет.

Для молодых пар, которые только планируют покупку квартиры, новые требования означают необходимость внимательнее рассчитывать доступную сумму ипотеки. Даже готовность родителей оплачивать кредит полностью больше не гарантирует, что банк сможет учесть их доход в необходимом объеме.