2 млн шекелей: что можно купить сегодня и что можно было купить в 2021
Два миллиона шекелей по-прежнему остаются крупной суммой, которую большинству израильских семей непросто собрать. Однако квартира, которую можно купить на эти деньги сегодня, заметно уменьшилась. То, чего пять лет назад хватало на четыре или пять комнат, теперь в тех же городах и примерно в том же ценовом диапазоне позволяет приобрести меньшую квартиру — иногда на целую комнату и десятки квадратных метров меньше.
Для mako анализ провел Матан Лехиани, лицензированный оценщик недвижимости, экономист и владелец компании MB Shuma, а также член Палаты оценщиков недвижимости Израиля во главе с Нехамой Бугин. В исследовании изучены 1340 сделок с жилой недвижимостью, зарегистрированных в Налоговом управлении, в шести городах: Хайфе, Кирьят-Яме и Кирьят-Ате на севере, а также в Бат-Яме, Петах-Тикве и Рамат-Гане в центре страны.
В каждом городе сравнивались сделки примерно 2021 года с операциями последнего года в диапазоне от 1,7 до 2,2 млн шекелей. В анализ включали только квартиры, построенные с 2000 года, и только сделки по продаже всей квартиры. Каждый город сравнивался сам с собой: сегодняшняя Хайфа — с Хайфой 2021 года, Петах-Тиква — с Петах-Тиквой того же периода и так далее.
При этом авторы отдельно отмечают ограничения исследования. Это не обзор всего рынка жилья, а анализ сделок в определенном ценовом диапазоне в шести городах. Площадь и количество комнат указаны так, как стороны сделки сообщили их Налоговому управлению, а способ измерения и регистрации площади у новых и существующих квартир может различаться. Расчеты по ипотеке приведены для иллюстрации и основаны на данных Банка Израиля.
Что можно было купить тогда и что — сейчас
Проще всего увидеть изменения по количеству комнат. Во всех шести городах тот же ценовой диапазон сегодня позволяет купить меньше комнат, чем около пяти лет назад. В Петах-Тикве в среднем исчезло больше одной комнаты, а в Бат-Яме, Кирьят-Яме и Кирьят-Ате разница приближается к одной комнате.
На севере наименьшее сокращение зафиксировано в Хайфе. В 2021 году бюджет около двух миллионов шекелей позволял купить квартиру в среднем на 4,45 комнаты, а сегодня — на 3,98 комнаты. Площадь также уменьшилась: со 112 до 99 кв. м.
В Кирьят-Яме пять лет назад на ту же сумму можно было купить практически полноценную пятикомнатную квартиру — в среднем 4,98 комнаты. Сегодня речь идет в среднем о 4,17 комнаты. Площадь сократилась со 138 до 117 кв. м.
В Кирьят-Ате разница еще заметнее. В 2021 году типичная квартира в исследованных сделках имела пять комнат и площадь 146 кв. м. Сегодня за тот же бюджет покупатель получает в среднем четырехкомнатную квартиру площадью 113 кв. м. Исчезли одна комната и 33 кв. м.
В центральной части страны два миллиона шекелей изначально позволяли купить меньше, чем на севере, однако и здесь покупательная способность продолжила снижаться.
В Бат-Яме в 2021 году на этот бюджет приходилось в среднем 3,6 комнаты, а сегодня — 2,72. Еще сильнее изменилась площадь: 92 кв. м превратились в 61,5 кв. м — за примерно пять лет исчезло более 30 кв. м.
Изменился и состав квартир, которые попадают в этот ценовой диапазон. В 2021 году большинство исследованных сделок — 86 из 152 — приходилось на четырехкомнатные квартиры. В последний рассматриваемый период в этом диапазоне было зарегистрировано 23 сделки с двухкомнатными квартирами из 54 изученных сделок.
В Петах-Тикве в среднем исчезло больше одной комнаты: показатель снизился с 4,12 комнаты в 2021 году до 3,04 сегодня. Пять лет назад 73 из 115 исследованных сделок были связаны с четырехкомнатными квартирами. Сейчас 88 из 127 сделок приходятся на трехкомнатные квартиры. Средняя площадь снизилась со 100 до 74 кв. м.
В Рамат-Гане два миллиона шекелей были относительно ограниченным бюджетом даже пять лет назад, однако с тех пор ситуация стала еще более жесткой. Среднее количество комнат снизилось с 3,28 до 2,53, а площадь — с 73 до 56,5 кв. м.
По словам Алона Юниана, генерального директора строительной компании Mosheav, снижение покупательной способности заставляет покупателей прежде всего соглашаться на меньшую площадь. «Если раньше многие семьи искали четырехкомнатную квартиру как базовый вариант, то сегодня мы видим переход к трехкомнатным квартирам при сопоставимом бюджете, чтобы соответствовать требованиям к первоначальному взносу и выплатам по ипотеке».
По его словам, покупатели также готовы идти на компромиссы относительно этажа, вида из окна и уровня отделки, понимая, что часть улучшений можно сделать позднее. При этом готовность уступать в вопросе расположения ниже. «Семьи во многих случаях предпочитают меньшую или менее оснащенную квартиру, чтобы остаться в желаемой для них социальной среде, рядом с образовательными учреждениями и городской инфраструктурой. Для них расположение и окружение во многих случаях важнее размера квартиры», — отметил Юниан.
Сколько квадратных метров исчезло
Одна комната меньше — это легко понять, но и внутри одинакового количества комнат скрывается существенная разница в площади. Во всех шести городах тот же бюджет сегодня позволяет купить меньше квадратных метров.
В Хайфе сокращение составило 11,6%, в Кирьят-Ате — 22,6%, а в Бат-Яме, где зафиксировано самое сильное уменьшение, — 33,2%.
Чтобы проверить, не связано ли часть разницы с увеличением числа новых квартир от застройщиков, где площадь измеряется и указывается иначе, Лехиани провел отдельное сравнение только вторичного жилья — квартир, которые были заселены в оба рассматриваемых периода. Результат оказался похожим: во всех шести городах площадь квартир, которые укладывались в бюджет, сократилась на 11,2–31,1%, а количество комнат — на 0,50–0,88 комнаты.
Эти цифры позволяют посмотреть на рост цен на жилье с другой стороны. Индекс цен на квартиры Центрального бюро статистики Израиля вырос примерно на 32% между средним показателем 2021 года и июнем–июлем 2026 года. Этот показатель отвечает на вопрос о том, насколько изменилась цена квартиры с сопоставимыми характеристиками. Здесь вопрос другой: если у покупателя есть два миллиона шекелей, какую квартиру он может приобрести на эту сумму сегодня?
По словам Асафа Рабиновича, руководителя направления сопровождения проектов в страховой компании Hachshara, снижение покупательной способности уже влияет не только на покупателей. «Когда цена квартиры удаляется от возможностей домохозяйства по выплатам, темпы продаж могут снизиться, запасы квартир увеличиваются, а застройщику приходится заново обдумывать предлагаемый продукт».
По его словам, рынок ищет способы сократить этот разрыв — от условий оплаты и различных льгот до изменения структуры квартир и проектирования более маленького и доступного жилья. «Признаком восстановления станет возвращение здорового спроса на рынок: устойчивый рост числа сделок, снижение зависимости от необычных финансовых акций и возможность для большего числа домохозяйств завершить покупку на условиях, которые они способны выдерживать в долгосрочной перспективе», — сказал Рабинович.
Итай Паз Хен, управляющий партнер AM Engineering, добавляет, что снижение покупательной способности уже влияет и на проектирование жилых комплексов. «Застройщики понимают, что покупателям трудно платить за “лишние метры”, и в нескольких проектах мы вместе с местными властями, застройщиками и архитекторами внесли изменения в планировку и увеличили плотность застройки».
По его словам, одна из целей — создавать четырехкомнатные квартиры площадью, которая раньше была характерна для трехкомнатных, чтобы конечная цена соответствовала возможностям покупателей. В других случаях меняется структура предложения: появляется больше маленьких квартир за счет крупных. При этом, по словам Паз Хена, важно следить за тем, чтобы сокращение площади не ухудшало качество строительства и повседневную функциональность жилья.
А если добавить ипотеку?
До этого расчеты исходили из предположения, что у покупателя есть около двух миллионов шекелей наличными. Однако большинство покупателей не располагают всей суммой сразу. Если добавить ипотеку, разрыв становится еще больше.
Согласно данным Банка Израиля, использованным в анализе, средняя ставка по ипотеке сроком более 25 лет выросла с 3,55% до 4,92%. При этом она снизилась с пиковых 5,59%, зафиксированных в ноябре 2023 года, но все еще значительно выше уровня 2021 года.
Что это означает на практике? Представим, что ничего не изменилось: покупатель накопил точно такую же сумму на первоначальный взнос и может позволить себе точно такой же ежемесячный платеж, как в 2021 году. Для расчета предполагается ипотека на 25 лет с финансированием в размере 75%.
Результаты заметны. В Петах-Тикве покупатель, который около пяти лет назад мог профинансировать квартиру площадью 99 кв. м, сегодня при тех же условиях может профинансировать только 61 кв. м — почти на 40% меньше. В Бат-Яме 93 кв. м превратились в 58 кв. м, а в Рамат-Гане 74 кв. м — в 49 кв. м.
На севере снижение также существенно: в Хайфе расчетная покупательная способность сократилась примерно на 21%, в Кирьят-Яме — примерно на 24%, а в Кирьят-Ате — почти на 30%.
По словам Хадара Тамаркина, генерального директора компании «Михлоль Машкантаот», сегодня главным препятствием является не только первоначальный капитал, но и размер ежемесячного платежа. «Поэтому снижение процентной ставки может действительно изменить ситуацию: оно должно уменьшить ежемесячный платеж и позволить семье взять более крупную ипотеку при том же уровне дохода. Это не обязательно сразу “вернет комнату”, но определенно увеличит бюджет покупки и может вернуть на рынок покупателей, которые сейчас не могут завершить сделку».
Если ждать снижения цен, прежняя квартира не обязательно вернется
Вопрос можно поставить и иначе. Что произойдет, если покупатель сегодня захочет приобрести квартиру такого же размера, какую мог позволить себе в 2021 году?
Банки ограничены финансированием до 75% для покупателя единственного жилья. Поэтому по мере роста цены квартиры увеличивается и необходимый первоначальный взнос.
В Петах-Тикве семье, которая хотела квартиру площадью 100 кв. м, в 2021 году требовалось около 495 тысяч шекелей собственных средств. Сегодня для квартиры той же площади понадобится около 727 тысяч шекелей — примерно на 232 тысячи больше. В Бат-Яме необходимый первоначальный взнос вырос примерно на 213 тысяч шекелей.
Тот, кто сегодня хочет квартиру, которую мог купить пять лет назад, сталкивается сразу с тремя факторами: сама квартира стала дороже, требуется больше собственных средств, а ипотека стала дороже.
Покупатель, который не может найти желаемую квартиру в рамках своего бюджета, может рассчитывать на снижение цен. Однако, согласно анализу, для возвращения к уровню цен 2021 года потребуется снижение индекса цен на квартиры примерно на 24%.
Даже такое снижение не обязательно вернет на рынок ту же квартиру, которая была доступна тогда. Изменились тип и площадь квартир, продающихся примерно за два миллиона шекелей, а вопрос процентных ставок при этом остается отдельным фактором.
Итог исследования таков: в шести изученных городах тот же ценовой диапазон сегодня позволяет купить квартиру на 12–33% меньше, чем около пяти лет назад. Количество комнат сократилось примерно на половину комнаты и более чем на одну комнату. Если добавить в расчет стоимость ипотеки, расчетное снижение покупательной способности составляет 21–39%.
Два миллиона шекелей остались двумя миллионами шекелей. Изменилась квартира, которую можно на них купить.
Ранее Курсор писал, кому выплатят пособие 20 сентября.
