Сколько нужно зарабатывать, чтобы купить хорошую квартиру в Тель-Авиве

Семье, которая сегодня хочет приобрести хорошую четырехкомнатную квартиру в Тель-Авиве, необходимо рассчитывать на сумму около 4,5–5 млн шекелей. При этом цены внутри города сильно различаются. В Нахалат-Ицхак можно найти квартиры примерно за 4 млн шекелей, в Рамат-Авив Гимель цены составляют около 4,2–4,5 млн, а в центре города стоимость уже приближается к 5,5 млн шекелей. Есть и более дорогие районы.

Об этом пишет mako.

Главный показатель, определяющий, насколько покупка доступна, — ежемесячный платеж по ипотеке. Ипотека на квартиру стоимостью 4,5–5 млн шекелей при первоначальном взносе 30%, финансировании 70% и сроке кредита 25 лет сегодня требует выплаты около 15,2–16,9 тыс. шекелей в месяц.

Еще год назад ежемесячный платеж за квартиру в Тель-Авиве был примерно на 7,4% выше. Таким образом, ситуация несколько улучшилась одновременно со снижением цен на жилье в городе, однако расходы по-прежнему остаются очень высокими.

Сколько же нужно зарабатывать, чтобы позволить себе такие выплаты? При ежемесячном платеже 15,2–16,9 тыс. шекелей семейный доход после налогов должен составлять примерно 38–42 тыс. шекелей, если ипотека занимает 40% дохода. Если ограничить ее долю 35%, потребуется около 43–48 тыс. шекелей в месяц. Чтобы платеж составлял около 30% дохода, семейный доход должен достигать 51–56 тыс. шекелей.

На практике пара с совокупным чистым доходом 45–50 тыс. шекелей в месяц находится в диапазоне, позволяющем рассматривать квартиру в нижней и средней части этого ценового диапазона. Если стоимость жилья приближается к 5 млн шекелей, желательно иметь чистый доход около 50 тыс. шекелей и выше.

Это высокие зарплаты. Например, при доходе семьи в 50 тыс. шекелей после налогов на каждого из супругов приходится по 25 тыс. шекелей. Это примерно соответствует 35–40 тыс. шекелей до налогов на человека. Две зарплаты такого уровня встречаются относительно редко, если речь не идет о сотрудниках, которые уже несколько лет работают в сфере высоких технологий.

Семье с чистым доходом 30 тыс. шекелей в месяц, который уже считается высоким по сравнению с доходами большинства населения, такая покупка будет очень сложной. При ипотечном платеже 15–17 тыс. шекелей на все остальные расходы останется примерно половина семейного дохода: муниципальный налог, плата за обслуживание дома, расходы на детей, продукты, автомобиль, страховку и накопления.

Высоким должен быть и первоначальный капитал. В квартире стоимостью 4,5 млн шекелей 30% составляют 1,35 млн шекелей. Для квартиры за 5 млн это уже 1,5 млн шекелей. При покупке единственного жилья можно получить более высокую долю финансирования, но тогда увеличатся и размер ипотеки, и ежемесячный платеж. Поэтому семье, которая хочет сохранить разумный запас в бюджете, желательно иметь как минимум 1,35–1,5 млн шекелей до учета дополнительных расходов.

Существенную роль играет и процентная ставка. При кредите в размере 3,15 млн шекелей на 25 лет каждые дополнительные 0,5 процентного пункта по ставке означают примерно 850 шекелей в месяц. Если заемщику удается получить ставку на 0,5 процентного пункта ниже в результате переговоров между банками, за весь срок кредита можно сэкономить порядка 250 тыс. шекелей. Это еще без учета возможного рефинансирования в будущем.

Важен и состав ипотечного кредита. В последние месяцы израильские заемщики снова чаще выбирают кредиты по прайм-ставке и сокращают долю программ, привязанных к индексу. Снижение ключевой ставки Банка Израиля с начала года уже привело к уменьшению ежемесячных платежей.

Если в ипотеке на 3,15 млн шекелей одна треть приходится на прайм-ставку, снижение ставки на 0,75 процентного пункта уменьшает ежемесячный платеж примерно на 400–450 шекелей без необходимости заново оформлять кредит. В Тель-Авиве, где каждая тысяча шекелей в ежемесячном платеже увеличивает необходимый семейный доход примерно на 2,5–3,3 тыс. шекелей, это заметная разница.

Сравнение с прошлым показывает, насколько изменился рынок жилья Тель-Авива. В 2016 году, около десяти лет назад, средняя четырехкомнатная квартира в городе стоила примерно 3 млн шекелей. Сегодня хорошая квартира такого размера уже находится в диапазоне 4,5–5 млн шекелей. Рост составляет примерно 45–65%.

Одновременно вырос и ежемесячный ипотечный платеж. Десять лет назад типичная ипотека на четырехкомнатную квартиру в Тель-Авиве требовала около 11–12,5 тыс. шекелей в месяц. Сейчас это примерно 15,2–16,9 тыс. шекелей, то есть рост составляет около 30–45% в зависимости от стоимости квартиры и выбранной точки сравнения.

Большой разрыв сформировался из-за сочетания роста цен на жилье и процентных ставок. В 2021 году стоимость четырехкомнатной квартиры в городе уже достигала примерно 4 млн шекелей, однако низкие ставки позволяли удерживать ежемесячный платеж на уровне около 12 тыс. шекелей. Сегодня квартира стоит дороже, а финансирование обходится дороже.

В Рамат-Авив Гимель четырехкомнатные квартиры сейчас продаются примерно за 4,2–4,4 млн шекелей. В Нахалат-Ицхак цены находятся около 4 млн, тогда как в центре Тель-Авива четырехкомнатная квартира уже приближается к 5,5 млн шекелей.

В результате жилье в Тель-Авиве сегодня в основном ориентировано на семьи с двумя очень высокими зарплатами, крупным первоначальным капиталом или предыдущей квартирой, которую можно продать. Даже снижение цен на несколько процентов или уменьшение процентной ставки облегчит расчеты. Однако при нынешних исходных условиях хорошая квартира стоимостью 4,5–5 млн шекелей обычно требует чистого семейного дохода около 45–55 тыс. шекелей в месяц и первоначального капитала примерно 1,35–1,5 млн шекелей, чтобы покупка оставалась финансово приемлемой.

Разница особенно заметна при сравнении с другими городами страны. В Холоне, расположенном примерно в десяти минутах езды от Тель-Авива, хорошая четырехкомнатная квартира стоит 2,4–2,8 млн шекелей и требует семейного чистого дохода в размере 20–32 тыс. шекелей в месяц — менее половины суммы, необходимой в Тель-Авиве.

В Харише квартира такого размера стоит около 1,3–1,5 млн шекелей, а необходимый доход составляет 11–17 тыс. шекелей в месяц, то есть покупка может укладываться в доход одной зарплаты.

Цена Тель-Авива — это не только стоимость самой квартиры, но и разница между тем, что можно купить за те же деньги, если отъехать немного дальше от города.

Ранее Курсор писал, как реально сэкономить на счетах за электричество – актуальные советы.